Novosti Biznis

niža kamata košta

Građani, oprez! Banke nabijaju troškove za reprogram kredita: naš čitatelj ispričao nam je gdje se kriju 'zamke' i koliko koštaju

niža kamata košta

Otkako su kamatne stope za stambene kredite postale značajno niže negoli prije pet, a pogotovo deset godina, nije rijetkost da bankovni klijenti traže reprogram postojećeg kredita.

Matične im banke to dopuštaju jer se reprogram i za njih više isplati negoli da klijent ode u drugu novčarsku kuću te uzme novi kredit kako bi otplatio postojeći.

Da će s nižom kamatnom stopom, teret kreditnih obveza biti za njega i 30 posto "lakši", shvatio je i naš čitatelj S.C. (točni podaci poznati redakciji). On je u Privrednoj banci Zagreb podigao stambeni kredit na 30 godina, po kamatnoj stopi od gotovo 5,50 posto. Prije nekoliko mjeseci vidio je da PBZ nudi stambene kredite uz kamatu od 3,5 posto.

– To je, dakle, za gotovo dva postotna poena manje nego što sam plaćao, pa bi mi, naravno, predstavljalo značajno financijsko rasterećenje. U svakom slučaju, otišao sam u banku raspitati se mogu li kupljenu nekretninu otplaćivati uz nižu kamatnu stopu. Shvatio sam, međutim, da se potrošača odvraća od ovog reprograma kredita tako što mu se nabijaju troškovi u iznosu od približno 1000 eura, barem u mom slučaju. Iako se u ugovornoj obvezi mijenja samo kamatna stopa, banka ne pristaje da se ide na aneks ugovora čija ovjera kod javnog bilježnika košta nekoliko stotina kuna. Umjesto toga, zahtijeva solemnizaciju novog ugovora koju klijent mora platiti 3000 kuna. Uz to, jedan od uvjeta je i nova procjena nekretnine koja korisnika kredita košta od 2500 do 3000 kuna – navodi čitatelj.

U PBZ-u smo nastojali doznati je li ovakva praksa uobičajena, odnosno zašto se ponovno procjenjuje nekretnina i solemnizira ugovor. Iz Banke su odgovorili kako navode o konkretnom slučaju ne mogu komentirati, te nastavili:

– Općenito, pri standardnim uvjetima, kad se radi o refinanciranju postojećeg stambenog kredita u Banci s novim kreditom uz zasnivanje založnog prava na nekretnini, potrebno je sklopiti i novi ugovor o kreditu, koji uključuje i nove uvjete u pogledu kamatne stope, moguće promjene valute, rok otplate, instrumente osiguranja itd., te je ugovor o kreditu potrebno i solemnizirati kod javnog bilježnika, jednako kao i instrumente osiguranja (izjavu o zapljeni, zadužnicu). Također, za sve stambene kredite potrebno je izvršiti i procjenu nekretnine prema aktualnim tržišnim uvjetima, a to je i sastavni dio kreditnog procesa. Klijent se, u svakom slučaju, unaprijed upozna s mogućim troškovima i potrebnim postupcima. Uvjeti odobravanja kredita i potrebni instrumenti osiguranja dostupni su i na internetskim stranicama Banke – poručuju iz PBZ-a.

U Hrvatskoj narodnoj banci spomenutu praksu ne smatraju spornom. Dapače, iz HNB-a navode kako banke imaju pravo samostalno definirati uvjete i kriterije na temelju kojih odobravaju reprograme postojećih kredita, otpise dugovanja ili "neki drugi način rješavanja problema koji se javljaju u otplati određenih kredita".

– S obzirom da se, u pravilu, radi o izmijenjenim ugovornim uvjetima, prilikom odobravanja reprograma ili refinanciranja, banke ponovno obrađuju kreditni zahtjev, procjenjuju kreditnu sposobnost klijenata, dostupnost instrumenata osiguranja, izrađuju nove ugovore o kreditu i prateću dokumentaciju koju mora ovjeriti javni bilježnik. S tim u vezi, banke mogu ponovno procjenjivati vrijednost nekretnine koja je instrument osiguranja povrata kredita kako bi ocijenile udovoljava li nekretnina izmijenjenim uvjetima kredita ili je potrebno pribaviti dodatne instrumente osiguranja povrata kredita – pojašnjavaju iz HNB-a.

Ukratko rečeno, oni korisnici kredita koji žele povoljnije uvjete otplate, odnosno nižu kamatnu stopu, moraju biti spremni i na određene troškove koje će od njih zahtijevati banka. Platiti i tisuću eura za novi ugovor o kreditu definitivno je prihvatljivo kad se uzme u obzir ušteda koju donosi niža kamatna stopa.

Procjena nekretnine svake tri godine

Ono što korisnici kredita vjerojatno ne znaju jest da je, za vrijeme trajanja kredita, banka dužna kontinuirano pratiti vrijednost nekretnina koje služe kao instrument osiguranja njezinih potraživanja, i to za stambene nekretnine jednom u tri godine. Doduše, banka se smije pritom koristiti statističkim procjenama što, u pravilu, i čini, no ne mora.

– Ako kreditna institucija na temelju praćenja utvrdi da bi moglo doći do značajnog smanjenja vrijednosti nekretnine u odnosu na uobičajene tržišne cijene, dužna je od neovisnog procjenitelja zatražiti provođenje ponovne procjene vrijednosti nekretnine – objašnjavaju u HNB-u.

Nema naknade za prijevremenu otplatu

Do prije dvije godine, potrošači su negodovali što im banke naplaćuju naknadu za prijevremenu otplatu kredita kreditom druge banke, no takva praksa im je, kako doznajemo iz HNB-a, definitivno zabranjena Zakonom o stambenom potrošačkom kreditiranju iz 2017. godine.

Trošak nije nužan

Iz "Splitskog potrošača" se ne slažu s mišljenjem HNB-a, navodeći kako je banci najlakše prebaciti sav trošak na klijenta.

– Mišljenja smo da u slučaju refinanciranja kredita, temeljem Odluke o klasifikaciji plasmana i izvanbilančnih obveza kreditnih institucija, banka ne mora ponovno procjenjivati vrijednost nekretnine koju su već jednom procijenili, a koja je instrument osiguranja povrata kredita, pogotovo ako se za praćenje vrijednosti nekretnina mogu koristi i statistički podaci. Taj trošak, dakle, nije neophodan, ali je banci jednostavnije prebaciti ga potrošaču – smatra Iskra Maras Jelavić, savjetnica za financije u "Splitskom potrošaču".

 

Naslovnica Biznis