APARTMANIZACIJA NA jadranu dosegnula je vrhunac i našla se pred zidom: Vlasnicima novoizgrađenih turističkih resursa ljeto je u znaku table s natpisom ‘for sale’
Jesen i zima koje su pred nama mogle bi za tisuće vlasnika apartmana i apartmanskih kuća na Jadranu donijeti dužničku krizu u kojoj će im banke zbog neplaćanja dugova oduzeti te vrijedne nekretnine aktiviranjem hipoteka. Naime, ljeto koje protječe više je nego ikad u posljednjih nekoliko desetljeća na Jadranu u znaku ploče s natpisom “for sale” (na prodaju) na novoizgrađenim turističkim apartmanima na cijeloj obali, čiji vlasnici uzalud traže kupce.
Čak ni u vrijeme početka rata nije se tako grčevito tragalo za kupcima koji bi “kešom” spasili vlasnike od bankarske omče naplaćivanja uzetih kredita. Ne uspiju li ih naći do kraja godine, tisuće novoizgrađenih turističkih apartmana mogle bi se opet naći na tržištu, ali ovog puta će im kupce tražiti banke kako bi tim novcem “zatvorile” kredite.
Time je apartmanizacija na Jadranu dosegnula svoj vrhunac i našla se pred zidom! Bolje rečeno, vlasnici tisuća apartmana i apartmanskih kuća koji su prije koju godinu u gradnji takvih komercijalnih objekata za turizam vidjeli mogućnost brze i jednostavne zarade, sada su u omči banaka čije rate ne mogu plaćati jer je ponuda takvog smještaja nadrasla potražnju, pa se sve teže pronalazi gosta, a kupaca ni za lijek.
Dogodilo nam se tako na obali ono o čemu se uzalud dvadesetak godina piše, priča i upozorava: gradnja malih komercijalnih objekata za turističku namjenu izmaknula je svim kontrolama i tržišnim odnosima i nametnula se kao brz i jednostavan biznis u koji je većina investitora upala olako da bi vrlo brzo shvatili kako su se preinvestirali bez jasne računice o tome kako vraćati dug. Narastao je tako broj službeno registriranih postelja u turističkim apartmanima za tri puta u proteklih 15 godina!
Neslužbeno, pak, kada se pobroje i svi oni koji se “na crno” i bez evidencije iznajmljuju, ali i stanovi koji su izgrađeni i stavljeni u istu funkciju, taj broj povećava se na oko milijun postelja u Hrvatskoj samo u apartmanima. Naravno, dio njih izgradili su i mešetari koji su klasičnom “izgradi-prodaj” logikom u prvom naletu turističkog betona krajem devedesetih i početkom 2000. godine zaradili neki novac, pa se priča o brzom i lakom poslu s investiranjem u turizmu zakotrljala poput lavine.
U nju su se, nažalost, dali uvući i “mali ljudi” srednjeg sloja koji za takav poslovni izazov nisu bili ni materijalno, a ni poduzetnički spremni. Banke su na bajku o brzoj i lakoj zaradi na gradnji turističkih apartmana reagirale hitrim “turističkim kreditima” dajući investitorima i počeke od po nekoliko godina, pa su građevinari koji su spremni izgraditi i opremiti turistički apartman postali najtraženije zanimanje na Jadranu u predsezoni.
 |
| Smiljana Trgo |
Neobučeni za iznajmljivanje
- Točno je da vlada panika na tržištu jer je broj turističkih apartmana koji se nude na prodaju ogroman, a kupaca – nigdje. Dogodila se hiperinflacija ponude takvog smještaja za koju nema dovoljno interesa gostiju, ljudi su se zaduživali u bankama računajući kako će im gosti sami stići, a kada se to nije dogodilo, sada sa strepnjom čekaju jesen da im banke pokucaju na vrata i oduzmu nekretninu za koju ne mogu vraćati kredit.
Preinvestirali su se, nisu se ni s kim konzultirali, niti su se poslovno obučili za iznajmljivanje, sagledali stanje na tržištu, ponudu i potražnju i sada im sve dolazi na naplatu. Neki su doista vrlo lakomo ušli u takve zahvate računajući na velike zarade – kaže Smilja Trgo iz agencije za prodaju nekretnina “Trgostan”.
Zbog svega toga, kaže, došlo je do drastičnog pada cijena turističkih apartmana, ponegdje čak i za 40 posto nižih od cijena koje su isticane u početku. Sve se pokušava da se nađe kupac prije nego što banka ne preuzme stvar u svoje ruke. No, čak i unatoč tome, kupaca nema. Prema njezinim saznanjima, ekstremne situacije s nekontroliranom apartmanizacijom dogodile su na području Makarske, Čiova, Rogoznice i Brela, gdje ogroman broj takvih nekretnina neuspješno traži kupca.
- Doista je broj apartmana ili apartmanskih kuća na tržištu svakim danom sve veći i svatko tko pokaže interes za takvu kupnju može birati na cijeloj obali i po vrlo dobrim cijenama. Puno je vlasnika iskoristilo “grace” period u kojemu ih je banka oslobađala od plaćanja glavnice, ali sada i ona dolazi na naplatu, a iznajmljivanje im loše ide. Gotovo sve cijene takvih nekretnina niže su 10 do 15 posto u odnosu na godinu dana ranije, a u samom procesu prodaje cijena ide još niže.
 |
| Jasminka Biliškov |
Što je kuća veća i ima više apartmana, to se teže prodaje, a cijena je niža. Tako se u prvom redu uz more može naći apartmanska kuća sa 10 smještajnih jedinica po cijeni i od tisuću eura za metar četvorni! Pojedinačni apartmani od 30 do 50 “kvadrata” uz more prodaju se za 1400 do dvije tisuće eura po kvadratu – priča nam Jasminka Biliškov iz “Biliškov nekretnina”.
-Upravo u enormnom broju apartmana koji su doslovno nicali kao gljive poslije kiše godinama, sada svoju zaradu ili proviziju u prodaji traže i mnogi koji s tim poslom nemaju nikakve veze, pa tako apartmane danas prodaju arhitekti, geodeti, “bauštelci”, uličari... ma tko god se sjeti, posreduje u tome poslu - ogorčeno kaže Sofija Medvešek iz “Brač nekretnina”. Sada su vlasnici dovedeni pred zid na način da apartmane ne mogu ni prodati ni darovati!
Ne mogu se sjetiti kada sam zadnji put uopće imala nekog kupca za apartman, a prodavatelja sve više. Ni cijena tu više ne postoji kao mjerilo tržišta ili kvalitete. Sve prolazi po sistemu “daj što daš”, samo da se banci zatvori kredit i da ne “sjeda” na plaću – priča Medvešek naglašavajući kako su se u jednom trenutku svi građevinari uhvatili gradnje apartmana, a da nikoga nije bilo briga treba li ih tržište toliko i kako će ih puniti.
Upravo ta lakomost dovela je, osim ekonomskih problema u kojima su se našli građani, i do turističkog sivila u ponudi betonizirane obale, pri čemu rast kapaciteta u domaćinstvima (apartmanima) nije pratio i zanimanje tržišta za takav odmor koji i u drugim zemljama gubi dah.
Cilj - brza zarada
- Cilj svih tih investitora nije bio turizam, nego izgradnja i zarada koja je dovela do nakaradne arhitekture i trajnog uništavanja prostora. Stvorena su tako cijela naselja apartmana koja zjape prazna, pa čak kad bismo rekli da je to zbog krize koja će proći, trajno ostaje problem prostorne devastacije koji je nenadoknadiv. Apartmani su kod nas nastajali unutar naselja, vrlo rijetko u izdvojenim turističkim zonama, i sada je došlo do zagušenja takvim gradnjama.
 |
| Prof. dr. Ivo Šimunović |
To su urbanističke nakaze, često neuređenih fasada, loših izolacija, jeftine gradnje za brzu prodaju i nastalo ih je više u par zadnjih godina nego u stoljećima prije. Nisu urbano iskoristivi i doveli su i prostor i turizam u nezavidnu situaciju. Nažalost, nitko se time ozbiljno nije bavio i borio protiv toga, a oni kojima je arhitektura i zaštita prostora struka, najviše su sudjelovali u tome – kaže prof. dr. Ivo Šimunović, desetljećima vrlo glasan zagovaratelj očuvanja prostorne i prirodne ravnoteže i sklada u turističkom razvoju.
U potrazi za rješenjem kojim bi se popravilo sadašnje stanje u prostoru i na tržištu (praznih) turističkih apartmana, neki su skloni kazati i kako bi za koju godinu situacija mogla biti takva da se dio tih apartmana opet ruši i u skladu s novim zakonima grade novi objekti na većem prostoru i s manjim postotkom izgrađenosti, luksuzniji i atraktivniji.
No, do tada valja preživjeti još koju jesen, zimu, dobru ili lošu sezonu, kredite, kamate... A javnost, čini se, nema nekog osobitog razumijevanja i sućuti za preinvestirane poduzetnike koji su “zinuli više nego što mogu progutati”.
piše Ružica MIKAČIĆ
Prodaje se apartman...
- Pakoštane 55 m2 - 63.250 eura
- Supetar 40 m2 - 80.000 eura
- Umag 80 m2 - 247.000 eura
- Gajac 34 m2 - 57.000 eura
- Opatija 48 m2 - 135.000 eura
- Turanj 52 m2 - 68.000 eura
- Vodice 48 m2 - 51.980 eura
- Rogoznica 46 m2 - 75.000 eura
|
Kapaciteti u Hrvatskoj
- hoteli - 95.277 postelja
- privatni smještaj - 440.000 postelja
|
 |
| Nečujam: Betona ko u priči |
‘Apartmanska sezona’ - tridesetak dana
U Hrvatskoj je 1995. godine bilo registrirano 180 tisuća postelja u domaćinstvima (apartmanima i sobama), a danas ih je službeno 440 tisuća. U njima je godišnje 2,6 milijuna turista. Iako apartmanski smještaj čini čak 48 posto svih registriranih kapaciteta, u njemu se ostvaruje 23 posto prometa, jer sezona traje tek nešto više od 30 dana.
|
Investitor: Falija san!
Kada sam prije četiri godine krenuo u gradnju apartmanske kuće sa šest apartmana na otoku Braču, poticaj i ideju su mi dali prijatelji građevinari i arhitekti koji su bili sigurni da na tom poslu ne mogu izgubiti. Govorili su: nekretnina je uvijek vrijednost, može samo biti veća! A kako je turizam napredovao u okruženju, gostiju je bilo sve više, bio sam siguran da ću nekoliko godina nakon gradnje iznajmljivati apartmane i tom zaradom podmirivati rate kredita koji sam uzeo.
No, već u tijeku gradnje troškovi su narasli, a kada sam počeo čekati goste, njih je bilo manje nego što sam ja planirao. Pokušao sam preko interneta, oglašavao, tražio posredovanje agencija, ali iste godine kad i ja, na tržište je stavljeno oko 300 novih postelja u apartmanima i stanovima u blizini pa je svima falilo gostiju, jedva da smo bili popunjeni četiri tjedna.
A za rate kredita mi je trebalo imati pune apartmane bar dva mjeseca. Onda su mi savjetovali da ih prodam, pa sam počeo od četiri tisuće eura za “kvadrat”, jer je prvi red uz more, a sad bih bio sretan da ih prodam i za tisuću eura po metru četvornom.
Trenutno razmišljam da prodam jednu parcelu na otoku koju imam i da “zatvorim” kredit, ali svi nude tako malo da ne znam isplati li mi se. Ako stisne nevolja i ne budem imao za platiti kredit, morat ću. A djedovina je, žao mi je, ali sila Boga ne moli. Falija sam - ispovijed je jednog od investitora koji, logično, želi ostati anoniman u svojim problemima, jer mu, kaže i tako nitko ne može pomoći.
|